O que fazer se um proprietário processar a associação

Ações judiciais onde proprietário processar a associação podem ser caras e criam um grande atrito entre o proprietário e o conselho da Associação de proprietários de imóveis. Felizmente, poucos processos movidos contra uma Associação de proprietários realmente conseguem chegar à frente de um juiz. Este artigo abordará por que uma Associação pode ser processado e o que você pode fazer se sua associação for atingida por uma ação judicial.

Os proprietários podem processar, mas os casos geralmente não acabam no tribunal

Apesar de todos os processos movidos contra Associação de proprietários de imóveis, muito poucos conseguem entrar em um tribunal. Isso porque o litígio é extremamente imprevisível em termos de tempo e custos, e a maioria das pessoas não quer gastar muito em um caso que talvez não ganhe. As taxas legais podem aumentar rapidamente e o proprietário pode perceber que terá de pagar dezenas de milhares de dólares. Às vezes, processar o processo simplesmente não vale a pena.

Os proprietários estão autorizados a processar sua Associação se o conselho deixar de cumprir seus deveres fiduciários e obrigações declaradas nos documentos que regem , ou se violar as leis locais ou federais. Os proprietários têm o direito de esperar que a associação exerça os cuidados normais no desempenho de suas funções. Se a associação deixar de agir de maneira razoável e prudente, o proprietário pode ter uma reclamação de negligência. Por exemplo, se um proprietário cair e quebrar o pulso ou tornozelo, e não tiver removido regularmente os galhos grandes e reforma das calçadas da área comum, o proprietário pode ter um caso bem-sucedido. Da mesma forma, um juiz pode determinar que um conselho violou seus deveres fiduciários se os membros do conselho deixaram de manter as áreas comuns devido à má gestão das finanças do empreendimento.

A chance de sucesso em qualquer ação judicial da associação dependerá das circunstâncias de cada caso e do idioma exato dos documentos regulamentares.

Razões comuns pelas quais Associação de proprietários são processados

Além de dinheiro e tempo, a outra razão principal pela qual tantos processos não vão aos tribunais é porque as evidências contra uma associação simplesmente não são fortes o suficiente. Os proprietários às vezes ficam zangados porque seu pedido para construir alguma coisa foi negado, ou eles não concordam com uma violação que foi emitida para eles. Mas só porque eles não concordam com as ações tomadas pelo conselho da associação não significa que os membros agiram de forma inadequada. Abaixo estão alguns dos motivos mais comuns pelos quais os proprietários processam a Associação de proprietários.   

Falhas de manutenção

Quando a associação não mantém, repara ou substitui um elemento ou item pela qual seja expressamente responsável pela manutenção, os proprietários têm o direito de buscar uma solução. 

Negação de solicitações de mudança arquitetônica

Às vezes, os proprietários não ficam satisfeitos com o resultado de uma solicitação de alteração arquitetônica e entram com um processo contra a associação.

Disputas eleitorais 

Os advogados viram ações judiciais contra Associações devido aos resultados das eleições. Pode haver um desacordo sobre o processo eleitoral ou os resultados reais.  

Violações

Um proprietário pode entrar com uma ação judicial se acreditar que foi injustamente acusado de violar uma regra ou não acreditar que a multa emitida é justa. Às vezes, a disputa é sobre honorários advocatícios ou multas.

Ações da diretoria

Às vezes, os proprietários tentam impedir um conselho de fazer algo iniciando um processo. Frequentemente, isso envolve despesas de capital ou serviços adicionais que o conselho deseja para a associação, mas os proprietários não querem pagar por isso.

Disputas de animais de estimação 

Existem várias maneiras diferentes pelas quais os animais de estimação podem desencadear um processo entre a associação e o proprietário do animal e o conselho.

O que um conselho pode fazer?

Se um problema entre o proprietário e o conselho já existe há algum tempo, os membros do conselho não ficarão surpresos quando receberem uma carta preliminar sobre uma ação judicial. Mas, por algo como escorregar e cair, a prancha pode ser pega desprevenida.

De qualquer forma, o conselho deve ligar para seu advogado e notificar a seguradora ou a operadora principal o mais rápido possível. O advogado da Associação de proprietários se certificará de que quaisquer detalhes urgentes sejam tratados prontamente e, geralmente, é uma exigência da política entrar em contato com a seguradora quando algo assim ocorre.

Se o caso for coberto pelas apólices de seguro da associação, esteja preparado para trabalhar com um advogado indicado pela seguradora. Pode ser o advogado da associação, mas nem sempre é o caso.

Pode haver uma audiência preliminar marcada, mas essa data pode demorar semanas. Os réus também têm um tempo razoável para apresentar suas respostas ao tribunal. Portanto, embora os conselhos precisem agir rapidamente, depois de telefonar para o advogado e a seguradora, eles têm algum tempo para se preparar para as próximas etapas.

Os processos podem ser interrompidos?

Conforme observado antes, a maioria dos processos não segue em frente. Os membros do conselho não devem se preocupar se agiram no melhor interesse do conselho da associação e seguiram seus documentos de governança. Ao enfrentar uma ação judicial, alguns conselhos podem questionar se eles se tornaram muito rígidos (ou muito relaxados) sobre a aplicação de regras e regulamentos, mas os conselhos devem se lembrar de que têm alguma discrição. Contanto que eles não estejam agindo arbitrariamente e estejam examinando cada problema cuidadosamente, eles podem argumentar que uma exceção foi (ou não) feita com base nas circunstâncias específicas da situação.

O conselho pode muito bem resolver a disputa com o proprietário antes de pedir a um juiz para ouvir o caso, ou o proprietário pode decidir desistir da ação por conta própria.

Uma nota sobre processos judiciais contra membros individuais do conselho

Os membros do conselho da associação podem ser processados ​​pessoalmente, mas apenas dentro de parâmetros específicos. Esses tipos de processos raramente são bem-sucedidos, então não entre em pânico se alguém em sua comunidade abrir um processo contra você. Isso acontece com mais frequência do que você imagina, e a associação deve ter seguro (seguro de responsabilidade de diretores e executivos, ou seguro de responsabilidade,) para esses tipos de sinistros.

Além disso, a maioria das leis começa com a presunção de que um conselheiro está isento de responsabilidade por quaisquer ações que tome em relação à sua função como membro do conselho, desde que as ações tenham sido tomadas de boa fé. Isso significa que um membro não será desculpado se tiver roubado a associação, mas se cometer um erro honesto que acaba custando dinheiro à associação, há grandes chances de não ser processado com sucesso.

Os membros do conselho são sempre incentivados a agir “com o cuidado que uma pessoa normalmente prudente em uma posição semelhante exerceria em circunstâncias semelhantes, e da maneira que eles razoavelmente acreditam ser no melhor interesse da [associação].” Se o fizerem, é muito improvável que tenham de pagar quaisquer despesas diretamente, mesmo que gerem despesas legais.

Quase todos os membros do conselho são voluntários e assumir essa função é uma grande responsabilidade. Sem proteção adequada contra ações judiciais pessoais, seria muito difícil recrutar proprietários para atuar como membros do conselho. É exatamente por isso que as associações têm seguro para os dirigentes.  

Resumo

Ações judiciais contra a associação de moradores não são incomuns. Diferentes proprietários têm diferentes pontos de vista e valores e, às vezes, eles nem sempre se alinham com aqueles defendidos pelo conselho e pela associação. Outras vezes, um erro honesto ou acidente pode levar a uma ação judicial contra a associação. A boa notícia é que a maioria dos processos não chega a um juiz.

Se uma ação judicial foi movida contra sua associação, a melhor coisa que um conselho pode fazer é entrar em contato com seu advogado e seguradora. Não tente lidar com essa situação sozinho.