Como os condomínios fechados podem lidar com aluguéis de curto prazo

Apesar de um ano que reduziu drasticamente as viagens devido à pandemia global de COVID-19, a popularidade das plataformas online de aluguel de curto prazo, como a Airbnb e outras, persistiu, pois as pessoas buscaram refúgios em casas particulares em vez de hotéis atualize suas rotinas de trabalho em casa para algum lugar com uma vista.

O Airbnb é apenas uma das várias plataformas que facilitou o processo pelo qual os proprietários podem alugar suas propriedades ou uma seção de suas propriedades por qualquer número de dias.

Essas plataformas online popularizaram a geração de renda com aluguéis de curto prazo para alguns proprietários. Isso inclui proprietários cujas propriedades estão localizadas em associações comunitárias. Os aluguéis por temporada de curto prazo criam uma série de problemas para associações comunitárias e proprietários vizinhos – problemas que podem ser agravados pela pandemia de COVID-19. Os hóspedes de curto prazo provavelmente não estão familiarizados com as regras e regulamentos da associação ou simplesmente não se importam. Isso pode resultar em comportamentos incômodos, como ruído excessivo, estacionamento não autorizado ou descarte inadequado de lixo.

Os hóspedes de curto prazo também não são afetados pelos efeitos de longo prazo do desgaste das instalações comuns e, portanto, podem desconsiderar o uso adequado das instalações ou, pior, causar danos à propriedade. Além disso, convidados não aprovados pela associação sempre têm a possibilidade de representar um risco à segurança da comunidade. Alguns desses problemas são agravados pela pandemia COVID-19, à medida que as associações procuram proteger seus residentes com regras adicionais destinadas a conter a propagação do vírus na comunidade. Por exemplo, um locatário de curto prazo pode, sem querer, tentar usar a piscina ou a academia, apesar de uma regra que proíbe todos os hóspedes.

Todos os tipos de associações comunitárias enfrentam problemas com aluguéis de curto prazo. No entanto, eles podem ser muito mais visíveis em associações de condomínio, onde uma unidade está vinculada por outros lados a outras unidades, ao contrário de lotes unifamiliares em associações de proprietários. Parte da dificuldade que os conselhos de associação enfrentam com aluguéis de curto prazo é a aplicação de regulamentos existentes e / ou regras específicas do COVID-19. Um locatário de fim de semana que hospeda uma reunião barulhenta no sábado à noite pode ter ido embora no dia seguinte. Uma família que deixa de usar máscaras ao circular pelas áreas comuns pode já ter causado danos no momento em que o proprietário é contatado a respeito da violação.

Ao tratar dos aluguéis de curto prazo, as associações comunitárias devem primeiro examinar seus documentos de governo. Uma disposição definindo aluguéis de curto prazo e restringindo tal uso da propriedade provaria ser mais eficaz. Como o boom de aluguel de curto prazo ainda é uma questão relativamente nova, muitos documentos de associação não conterão tal disposição. Nesse caso, uma associação deve tentar emendar seus documentos de governo. Embora nem sempre seja fácil de realizar, geralmente essa é a maneira mais eficaz de lidar com problemas de aluguel de curto prazo.

As associações de condomínios enfrentam um desafio adicional, mesmo que alterem seus documentos com sucesso. Lei do Condomínio, pode criar uma emenda proibindo os proprietários de unidades de alugar suas unidades ou alterando a duração do prazo de aluguel ou especificando ou limitando o número de vezes que os proprietários de unidades têm o direito de alugar suas unidades durante um período de tempo especificado aplica-se apenas aos proprietários de unidades que consentem com a alteração e aos proprietários de unidades que adquirem o título de suas unidades após a data efetiva da alteração. Portanto, esta alteração não serviria para a associação contra proprietários que atualmente se envolvem em aluguéis de curto prazo sem o seu consentimento.

Outras restrições mais comumente encontradas em documentos de associação também podem ser úteis para restringir a capacidade do proprietário de estabelecer aluguéis de curto prazo. Algumas restrições comuns encontradas em documentos que regem associações especificam um prazo mínimo de um arrendamento, como seis meses ou um ano, ou especificam o número de vezes que uma propriedade pode ser alugada por ano.

Muitas associações têm procurado utilizar a restrição de “uso residencial” contida em seus documentos regulamentares para restringir os aluguéis de curto prazo. Tal esforço exigiria primeiro um exame atento desta disposição. Por exemplo, os documentos regulamentares podem exigir o uso residencial ou, em outros casos, podem proibir o uso comercial de uma unidade. Qualquer interpretação e, portanto, aplicação a um aluguel de curta duração, dependeria diretamente da linguagem expressa da disposição. Essas disposições foram amplamente litigadas em tribunais de todo o país. Isso ocorre porque definir os limites de atividades que constituem uso residencial ou comercial não é uma linha clara. Além disso, certas atividades de locatários de curto prazo podem ser consistentes com o uso residencial da propriedade, enquanto o proprietário está gerando receita com o uso. Mesmo assim.

O mais significativo para as associações comunitárias é a decisão do tribunal que concluiu que, quando os locatários estiverem usando a propriedade para fins de vida normais, como comer e dormir, a duração do aluguel não era relevante. O tribunal prosseguiu explicando que a natureza do uso da propriedade não foi alterada de residencial para comercial simplesmente porque o proprietário auferia renda com os aluguéis.

Digno de nota são raros os casos jurisdições em que os tribunais tomaram partido das associações na interpretação da restrição de uso residencial. uma associação de condomínios em São Paulo processou vários proprietários que se engajavam em aluguéis de curto prazo, citando a limitação de uso residencial em sua declaração. Em um argumento criativo, os proprietários argumentaram que não violaram a restrição de uso residencial porque não lucraram com seus aluguéis. O juiz concedeu a liminar da associação, entendendo que a obtenção de lucro não determina se o uso é residencial ou comercial.

As fracas habilidades de negócios dos proprietários não tornavam o uso não comercial. O Tribunal de Apelações concordou com a associação que um aluguel do Airbnb é um uso comercial, em vez de um uso residencial, comparando a transação com a de um hotel. Esses casos não têm efeito vinculante nos tribunais, mas podem servir como ferramentas persuasivas para os tribunais, bem como para associações incapazes de alterar seus documentos de governo e que precisam contar com uma restrição de uso residencial.

Fora das disposições regulamentares do documento, uma associação tem várias outras medidas que pode tomar para lidar com os aluguéis de curto prazo.

1. Uma associação deve documentar as violações à medida que surgem e enviar as cartas de violação apropriadas aos proprietários. Embora a saída rápida de um locatário de curto prazo possa prejudicar os esforços da associação para resolver um problema com relação a esse hóspede em particular, um registro completo das violações contra o proprietário em particular é vital para os esforços de fiscalização da associação.
2. Ir diretamente para a fonte entrando em contato com a plataforma online pode ser uma opção em alguns casos. Por exemplo, os Termos de Acordo do Airbnb tornam os anfitriões responsáveis ​​por cumprir as leis, regras, regulamentos e contratos com terceiros, listando especificamente as regras de proprietários e associações de condomínios que podem restringir a sublocação, aluguéis de curto prazo e até estadias de longo prazo.
3. Uma associação pode ter que recorrer a ações legais contra proprietários que violam repetidamente os documentos que regem sua associação.

Sites de férias e aluguel de curto prazo, como Airbnb e Vrbo, não perderão sua popularidade tão cedo. Além disso, o aumento potencial na demanda por viagens de lazer após a ampla distribuição da vacina COVID-19 pode muito bem causar um aumento na demanda por esses aluguéis de curto prazo. É importante que os conselhos da associação estejam cientes dos problemas potenciais resultantes de aluguéis de curto prazo.

Agora é a hora de tomar medidas proativas para armar sua associação com as ferramentas necessárias para lidar com esses tipos de problemas.