Acessibilidade nos condomínios

“O síndico deve propiciar condições de acessibilidade não só para pessoas portadoras de deficiências, mas também àquelas que por uma situação ocasional ou permanente tenham dificuldades de acessar a sua própria unidade, como também as demais áreas comuns da edificação (garagem, salão de festas, piscina, quadra etc.).”

Os direitos de locomoção, igualdade, inclusão social, além da vedação a qualquer ato de discriminação às pessoas portadoras de deficiência ou mobilidade reduzida, não são assunto recente no País. Eles estão contemplados pela Constituição Federal, desde 1988, nos Art. 5º; 7º, XXXI; 23, II; 24, XIV; 37, VIII; 203, IV, V; 208, III, IV; 227, § 1º, II, § 2º e 244.

É muito comum haver dúvidas como, por exemplo:

– Se o Condomínio residencial é obrigado a reservar um percentual mínimo de vagas na garagem, mesmo às edificações antigas;

– Se é obrigatória a realização de adaptações, aquisições de equipamentos, instalações de rampas, pisos reclinados, elevadores adaptados, corrimão contínuo, banheiros adaptados, cadeira de rodas, dentre outros equipamentos que possam auxiliar na locomoção dessas pessoas com dificuldades; e,

– Se mediante a situação financeira do condomínio, ele está obrigado a realizar as adaptações, mesmo não possuindo caixa suficiente?

Importante destacar que as pessoas com algum tipo de mobilidade reduzida não necessariamente nasceram com a deficiência física, auditiva, visual ou mental permanente. Não são raros os casos de condôminos que são saudáveis, mas que, por uma fatalidade na vida, são acometidos por uma doença grave ou um acidente que lhes dificulta a mobilidade. Até mesmo o envelhecimento e até mesmo a senilidade representam fatores que demandam cuidados. Para os idosos, um simples subir e descer de escadas é uma tarefa dificultosa em condomínios sem adaptações. Por fim, mulheres grávidas, lactantes, pessoas com criança de colo e pessoas com obesidade podem demandar maiores cuidados.

Obrigações legais

O síndico deve propiciar condições de acessibilidade não só para pessoas portadoras de deficiências, mas também àquelas que por uma situação ocasional ou permanente tenham dificuldades de acessar a sua própria unidade, como também as demais áreas comuns da edificação (garagem, salão de festas, piscina, quadra etc.).

A Legislação que trata do assunto é farta e passa por todas as áreas e esferas de competência da União, Estados e Municípios. Inclusive, desde dezembro de 2015, está em vigor o Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei Federal nº 13.146/2015), trazendo inúmeras definições e mudanças no âmbito dos condomínios residenciais.

O conceito de acessibilidade está reproduzido no Art. 3º, inciso I, do Estatuto, como sendo:

“I – Acessibilidade: possibilidade e condição de alcance para utilização, com segurança e autonomia, de espaços, mobiliários, equipamentos urbanos, edificações, transportes, informação e comunicação, inclusive seus sistemas e tecnologias, bem como de outros serviços e instalações abertos ao público, de uso público ou privados de uso coletivo, tanto na zona urbana como na rural, por pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida. (…).”

Repare que o propósito maior do Estatuto é conferir condições de “acesso” às pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida. Vale dizer, fazer com que a pessoa que tem dificuldades consiga alcançar o seu destino de maneira “segura” e com “autonomia”, nos espaços públicos ou privativos.
Já as definições de pessoa portadora de deficiência e com mobilidade reduzida, podem ser extraídas dos Art. 2º e 3º, Inciso IX do Estatuto:

“Art. 2º Considera-se pessoa com deficiência aquela que tem impedimento de longo prazo de natureza física, mental, intelectual ou sensorial, o qual, em interação com uma ou mais barreiras, pode obstruir sua participação plena e efetiva na sociedade em igualdade de condições com as demais pessoas.”

“Art. 3º (…)
(…)
IX – Pessoa com mobilidade reduzida: aquela que tenha, por qualquer motivo, dificuldade de movimentação, permanente ou temporária, gerando redução efetiva da mobilidade, da flexibilidade, da coordenação motora ou da percepção, incluindo idoso, gestante, lactante, pessoa com criança de colo e obeso.”

Referido diploma é claro ao determinar a “eliminação de barreiras, entraves e obstáculos arquitetônicos” existentes tanto nos edifícios públicos quanto nos privados, conforme o Art. 3º, b:

“Art. 3º (…) IV – barreiras: qualquer entrave, obstáculo, atitude ou comportamento que limite ou impeça a participação social da pessoa, bem como o gozo, a fruição e o exercício de seus direitos à acessibilidade, à liberdade de movimento e de expressão, à comunicação, ao acesso à informação, à compreensão, à circulação com segurança, entre outros, classificadas em: (…) b) barreiras arquitetônicas: as existentes nos edifícios públicos e privados; (…).”

A legislação traz ainda a figura do “acompanhante” imprescindível à pessoa com necessidades, como nos casos de motoristas ou cuidadores de deficientes visuais que necessitam de uma vaga preferencial, conforme o Inciso XIV:

“XIV – acompanhante: aquele que acompanha a pessoa com deficiência, podendo ou não desempenhar as funções de atendente pessoal”.

Frise-se que a Lei conceitua “barreiras” no sentido de que não seja impedido o acesso da pessoa ao seu destino.

Dizendo de outra forma, de nada adiantará ao condomínio instalar um elevador ou uma rampa se o equipamento não funcionar adequadamente ou se estes são imprestáveis para a utilização do usuário. Há casos absurdos de rampas desniveladas ou íngremes, por exemplo, sem qualquer possibilidade de utilização normal e com segurança pelo usuário.

Importante destacar que existe até Norma Técnica disciplinando como deverá ser realizado o aparato de acesso, a ABNT NBR 9050/2015.
Portanto, não basta existir o equipamento de acessibilidade. É preciso que o equipamento esteja funcionado corretamente e consiga cumprir o seu objetivo, que é facilitar a locomoção e o acesso da pessoa com dificuldades, de maneira que não seja excluída ou impedida do convívio social.

Mas não é só isso!

Havendo qualquer tipo de “ação discriminatória” ou, até mesmo “omissão”, nos casos de o síndico deixar de fazer uma rampa propiciando o acesso, por exemplo, esses casos poderão ser denunciados às autoridades (Art. 7º), podendo, ainda, ser configurada a prática do crime previsto no Art. 88 do Estatuto, in verbis:

“Praticar, induzir ou incitar discriminação de pessoa em razão de sua deficiência: pena de reclusão de 1 a 3 anos e multa”.

Nunca é demais lembrar que no Estatuto, em seus Art. 31 e 53, repetiu-se o comando Constitucional, qual seja: “a pessoa com deficiência tem direito à moradia digna”, bem como possa, de “forma independente, exercer os seus direitos de cidadania e participação social”.

Anteriormente à vigência do Estatuto, havia muitas dúvidas por parte de síndicos e administradores quanto à adaptação da acessibilidade nos condomínios residenciais particulares. Ao passo que a legislação anterior não era muito clara, havendo entendimentos de que somente os edifícios públicos teriam a obrigatoriedade de se adaptarem (como já ocorrem em shoppings centers, drogarias, farmácias, supermercados etc.).

Ocorre que, após a entrada em vigor do Estatuto, foi extirpada a dúvida sobre a obrigatoriedade dos condomínios edilícios residenciais antigos em terem que se adaptar às normas de acessibilidades, independentemente se sofrerem ou não processo de construção, reforma ou ampliação, como antes se preconizava.

Vale reproduzir, a seguir, os dispositivos do Estatuto que impõem às edificações privadas e “já existentes” a obrigatoriedade da acessibilidade:

“Art. 56. A construção, a reforma, a ampliação ou a mudança de uso de edificações abertas ao público, de uso público ou privadas de uso coletivo deverão ser executadas de modo a serem acessíveis.
Art. 57. As edificações públicas e privadas de uso coletivo já existentes devem garantir acessibilidade à pessoa com deficiência em todas as suas dependências e serviços, tendo como referência as normas de acessibilidade vigentes.
Art. 58. O projeto e a construção de edificação de uso privado multifamiliar devem atender aos preceitos de acessibilidade, na forma regulamentar.
§ 1º. As construtoras e incorporadoras responsáveis pelo projeto e pela construção das edificações a que se refere o caput deste artigo devem assegurar percentual mínimo de suas unidades internamente acessíveis, na forma regulamentar.
§ 2º. É vedada a cobrança de valores adicionais para a aquisição de unidades internamente acessíveis a que se refere o § 1o deste artigo.”

Note-se, ainda, que as construtoras deverão assegurar aos novos projetos um “percentual mínimo”, sendo proibida a cobrança de valores adicionais por esses aparatos construtivos.

Contudo, a Legislação Federal acaba delegando para os entes públicos locais, municípios, a incumbência de disciplinar sobre o “percentual mínimo assegurado”, por meio de seus Códigos de Obras, Planos Diretores e mais normatizações, informando ainda que a emissão do Habite-se e a concessão do alvará de funcionamento dependerão do cumprimento das normas para a certificação das regras de acessibilidade, in verbis:

Art. 60. Orientam-se, no que couber, pelas regras de acessibilidade previstas em legislação e em normas técnicas, observado o disposto na Lei no10.098, de 19 de dezembro de 2000, no10.257, de 10 de julho de 2001, eno12.587, de 3 de janeiro de 2012:

I – Os planos diretores municipais, os planos diretores de transporte e trânsito, os planos de mobilidade urbana e os planos de preservação de sítios históricos elaborados ou atualizados a partir da publicação desta Lei;
II – Os códigos de obras, os códigos de postura, as leis de uso e ocupação do solo e as leis do sistema viário;
III – Os estudos prévios de impacto de vizinhança;
IV – As atividades de fiscalização e a imposição de sanções; e
V – A legislação referente à prevenção contra incêndio e pânico.
§ 1º A concessão e a renovação de alvará de funcionamento para qualquer atividade são condicionadas à observação e à certificação das regras de acessibilidade.
§ 2º A emissão de carta de habite-se ou de habilitação equivalente e sua renovação, quando esta tiver sido emitida anteriormente às exigências de acessibilidade, é condicionada à observação e à certificação das regras de acessibilidade.

E, ao delegar aos munícipios a incumbência de fixar os percentuais mínimos, surgem mais dúvidas e mais insegurança aos condomínios privados, pois há um emaranhado de normas municipais, disciplinando vários assuntos e causando completa confusão sobre o assunto.
Na cidade de São Paulo, por exemplo, atualmente vigora a Lei 16.642, de maio de 2017, alterando e aprovando o Código de Obras e Edificações do Município, dispondo em seu Anexo I, o texto e a tabela abaixo reproduzidos:

“No caso dos edifícios residenciais (privativos), com até 100 vagas de garagem, deverá ser destinada ‘ao menos’ 1 vaga às pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida. Já para os edifícios com mais de 100 vagas, o mínimo exigido deve ser calculado em forma de percentual, no caso 1%.”

Logo, numa edificação com 200 vagas, deverão ser garantidas pelo menos 2 vagas especiais; em edificações com 300 vagas, apenas 3 especiais e assim por diante.
Crítica que se faz com relação ao percentual fixo, pois poderão surgir incoerências entre a quantidade de vagas e a quantidades de moradores com essas situações especiais. Em edificações maiores, com muitas vagas, o problema seria notável. Por exemplo: 500 vagas para apenas 5 condôminos especiais. Certamente que em condomínios mais populosos, existem mais condôminos com necessidades especiais e, talvez, o percentual são seja o mais adequado.
Contudo, o Legislador destacou no item 4.7, do Anexo I, da referida Lei Municipal, que o percentual é “mínimo”, veja:

“4. 7. Devem ser fixadas vagas especiais para estacionamento de veículo para uso por pessoa com deficiência ou mobilidade reduzida, e para idosos, em número proporcional ao número de vagas para automóveis previsto no projeto, na proporcionalidade da tabela abaixo, observado o mínimo de 1 (uma) vaga:”

Para os edifícios comerciais (coletivos) o Legislador foi mais exigente – como de fato deve ser -, afinal são muitas pessoas com necessidades que frequentam hospitais, drogarias etc. Assim, estipulou 2% até 10 vagas (ou seja, de 10 vagas, 2 serão especiais), aumentando para 3% acima de 10 vagas. Exemplo, num shopping center com 1.000 vagas, deverá se reservar 30 vagas especiais. Novamente existe uma crítica aqui, diante da desproporção inversa que pode existir dependendo do caso, quer dizer, vagas especiais em exagero.

Contudo, o percentual é “mínimo”, o que não impede ao responsável pela edificação que ofereça mais vagas, dependendo da real necessidade do local.
Arremate-se que o percentual é o mesmo para às pessoas idosas, o que revelará um conflito com o Art. 41 do Estatuto do Idoso (Lei Federal 10.741/03), o qual assegura a reserva para os idosos de 5% (cinco por cento) das vagas nos estacionamentos públicos e privados, in verbis:

“Art. 41. É assegurada a reserva, para os idosos, nos termos da lei local, de 5% (cinco por cento) das vagas nos estacionamentos públicos e privados, as quais deverão ser posicionadas de forma a garantir a melhor comodidade ao idoso.”

Lembrando que no Art. 1º do Estatuto do Idoso estão assegurados os direitos das pessoas com idade igual ou superior a 60 (sessenta) anos. Inclusive, a pessoa idosa também é citada no Estatuto da Pessoa com Deficiência, como portadora de “mobilidade reduzida”.

O assunto é bastante polêmico, principalmente, no que diz respeito aos percentuais que são devidos para cada tipo de situação. Há situações no condomínio em que existem várias pessoas reivindicando vagas preferenciais na garagem, cada qual com as suas necessidades, mas acaba não havendo espaço para todos, além do custo nas adaptações que serão pagos pelos demais condôminos. Outro motivo de muita discórdia.

Com relação à situação financeira do condomínio, de fato, deve ser primeiro deliberada em Assembleia Geral o assunto, mediante prévio estudo da “viabilidade técnica”, para a instalação do aparato ou reformas e adaptações necessárias, o que certamente significará mais despesas.

Sem dúvidas que haverá uma valorização do patrimônio a todos os condôminos, sendo muito atrativo um edifício com acessibilidade até mesmo para os visitantes, eliminando as diversas barreiras arquitetônicas e o acesso dificultoso.

A Lei está em vigor e os problemas persistem.

Fonte: Direcional Condomínios